Những điều cần biết để tránh thiệt thòi khi nhận thừa kế đất đai

Tranh chấp thừa kế đất đai hiện nay xảy ra khá phổ biến. Nhiều trường hợp người thừa kế mất quyền lợi do không hiểu rõ quy định pháp luật hoặc không kịp thực hiện thủ tục cần thiết. Trên thực tế, không ít gia đình phát sinh mâu thuẫn vì đất chưa có Giấy chứng nhận, di chúc không hợp lệ hoặc các đồng thừa kế tự ý chuyển nhượng tài sản. Vậy, người dân cần lưu ý gì để tránh thiệt thòi khi nhận thừa kế đất đai?

Khi nào thừa kế đất đai được chia theo pháp luật?

Theo Bộ luật Dân sự 2015, thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong nhiều trường hợp khác nhau.

Một số trường hợp phổ biến gồm:

• Người chết không để lại di chúc;
• Di chúc không hợp pháp;
• Người được chỉ định trong di chúc chết trước hoặc từ chối nhận di sản;
• Di chúc chỉ định không đầy đủ người hưởng di sản;
• Phần di sản không được định đoạt trong di chúc.

Khi đó, việc chia di sản sẽ thực hiện theo hàng thừa kế quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015.

Các hàng thừa kế theo quy định hiện hành

Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, người thừa kế theo pháp luật được xác định theo thứ tự ưu tiên.

Hàng thừa kế thứ nhất

Bao gồm:

• Vợ hoặc chồng;
• Cha mẹ đẻ;
• Cha mẹ nuôi;
• Con đẻ;
• Con nuôi.

Đây là hàng thừa kế được ưu tiên nhận di sản đầu tiên.

Hàng thừa kế thứ hai

Bao gồm:

• Ông bà nội, ông bà ngoại;
• Anh chị em ruột của người chết;
• Cháu ruột mà người chết là ông bà nội hoặc ông bà ngoại.

Hàng thừa kế thứ ba

Bao gồm:

• Cụ nội, cụ ngoại;
• Bác, chú, cậu, cô, dì ruột;
• Cháu ruột mà người chết là bác, chú, cậu, cô, dì;
• Chắt ruột.

Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng di sản nếu không còn ai ở hàng trước hoặc tất cả đều từ chối nhận di sản, không có quyền hưởng hoặc bị truất quyền hưởng thừa kế.

Không phải cứ đứng tên quản lý đất là được toàn quyền sử dụng

Đây là hiểu nhầm khá phổ biến trong thực tế.

Nhiều trường hợp một người trực tiếp quản lý đất sau khi cha mẹ mất nên cho rằng mình có toàn quyền định đoạt tài sản.

Tuy nhiên, nếu đất chưa được chia thừa kế thì người quản lý chỉ là người đang quản lý di sản.

Việc:

• Chuyển nhượng;
• Tặng cho;
• Thế chấp;
• Tự ý sang tên;

có thể bị tranh chấp hoặc bị yêu cầu hủy giao dịch nếu ảnh hưởng quyền lợi của các đồng thừa kế khác.

Đất chưa có giấy chứng nhận có được nhận thừa kế không?

Theo quy định hiện hành, quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận vẫn có thể được xem là di sản thừa kế trong nhiều trường hợp.

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 hiện không còn quy định Giấy chứng nhận là điều kiện bắt buộc khi thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, cần đáp ứng các điều kiện như:

• Đất không có tranh chấp;
• Không bị kê biên để thi hành án;
• Còn thời hạn sử dụng đất;
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Ngoài ra, người thừa kế cần có căn cứ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất hợp pháp.

Những giấy tờ nên chuẩn bị khi làm thủ tục thừa kế đất đai

Để tránh kéo dài thời gian giải quyết, người thừa kế nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ.

Thông thường gồm:

• Giấy chứng tử;
• Giấy tờ nhân thân của người thừa kế;
• Giấy khai sinh;
• Giấy đăng ký kết hôn;
• Di chúc (nếu có);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ nguồn gốc đất;
• Văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận, nên bổ sung:

• Giấy tờ kê khai nhà đất;
• Biên lai nộp thuế;
• Xác nhận của địa phương;
• Hồ sơ địa chính;
• Giấy tờ mua bán viết tay.

Thời hiệu yêu cầu chia thừa kế đất đai là bao lâu?

Nhiều người cho rằng thừa kế đất đai không có thời hiệu. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn có quy định cụ thể.

Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015:

• Thời hiệu yêu cầu chia di sản đối với bất động sản là 30 năm;
• Thời hiệu đối với động sản là 10 năm.

Thời điểm tính thời hiệu được xác định từ thời điểm mở thừa kế, tức thời điểm người để lại di sản chết.

Sau khi hết thời hiệu, di sản có thể thuộc về người đang quản lý theo quy định pháp luật.

Có bắt buộc phải công chứng văn bản thừa kế không?

Trong phần lớn trường hợp, việc khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản liên quan đến quyền sử dụng đất cần được công chứng hoặc chứng thực.

Đây là căn cứ để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật đất đai hiện hành.

Tuy nhiên, nếu có tranh chấp giữa các đồng thừa kế thì cơ quan công chứng thường sẽ từ chối thực hiện.

Khi đó, các bên phải khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp.

Những tranh chấp thừa kế đất đai thường gặp hiện nay

Thực tế cho thấy tranh chấp thừa kế đất đai thường rất phức tạp.

Một số dạng tranh chấp phổ biến gồm:

• Tranh chấp di chúc;
• Tranh chấp đất chưa có Giấy chứng nhận;
• Tranh chấp tài sản chung riêng;
• Tranh chấp công sức quản lý di sản;
• Tranh chấp đất hương hỏa, thờ cúng;
• Tranh chấp giữa con riêng và con chung;
• Tranh chấp quyền sử dụng đất do cha mẹ cho riêng.

Nhiều vụ việc kéo dài nhiều năm do thiếu giấy tờ hoặc không xác định đầy đủ người thừa kế.

Một số lưu ý để tránh thiệt thòi khi nhận thừa kế đất đai

Để bảo vệ quyền lợi của mình, người nhận thừa kế nên:

• Kiểm tra kỹ nguồn gốc đất;
• Xác định đầy đủ hàng thừa kế;
• Thu thập hồ sơ liên quan từ sớm;
• Không ký giấy tờ khi chưa hiểu rõ nội dung;
• Kiểm tra đất có tranh chấp hay không;
• Yêu cầu lập văn bản thỏa thuận rõ ràng.

Trong trường hợp vụ việc phức tạp hoặc có giá trị tài sản lớn, nên tham khảo ý kiến luật sư để tránh rủi ro pháp lý.

Kết luận

Nhận thừa kế đất đai là vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền tài sản và thường dễ phát sinh tranh chấp trong gia đình.

Việc hiểu đúng quy định pháp luật, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và xác định rõ quyền lợi của mình sẽ giúp người thừa kế hạn chế rủi ro và tránh thiệt thòi khi giải quyết thừa kế đất đai.